屋主轉做房東 專家提10建議
【大紀元9月10日訊】(大紀元記者張東光編譯)美國房市不振，工作難找。許多民眾因工
作必須搬家，但又捨不得將房子低價拋售，只好被迫將舊屋出租，寄望將來房價上漲再出
售。然而，許多地區的公寓空屋率創20年新高，租屋市場供過於求，房租的收入往往低於
房貸的支出，許多屋主在入不敷出的窘境下，再度陷入租屋與售屋的兩難。
據華爾街日報9日報導，擔心房子不能順利出租，寧可多繳保費以彌補房租損失的房東越
來越多，「房東保單」(landlord policies)今年特別熱門。全美房屋險第二大好事達保
險公司(Allstate Corp)，今年首季「房東保單」的業績較去年同期增長27%。
據報導，許多屋主將房屋出租，實際上是入不敷出。房仲業者巴斯表示，某位客戶4,700
平方呎的房屋開價790,000美元，至今未能順利出售，每個月僅能收取2,995美元租金，由
於房貸支出4,995美元，每月入不敷出2,000美元。
經濟學家利默(Edward Leamer)建議，在房地產景氣很差的地區，屋主與其轉做房東，不
如直接出售房屋。尤其在房市特別低迷的佛州、內華達州、亞利桑納州及俄亥俄州部分地
區，房價很難回復到2000年中的水準，未來兩年屋主很難解套。不過，像休士頓等房市景
氣不差的地區，屋主轉做房東仍然有利可圖。
專家分析，屋主轉做房東，除了30年房貸利率無法透過再融資的方式，降到5%以下之外，
每年還要負擔房產稅、保險、維修、租金繳稅等額外成本。如果屋主委託物業管理招租，
還要支付10%的管理費。如果擔心房屋不能出租的風險，每年還要額外繳交500美元的「房
東保單」保險費，保費成本增加25%。
專家提醒，屋主考量租屋或售屋時，應先檢視個人的財務狀況，千萬不要硬撐。此外，根
據聯邦稅法，屋主若在房屋住滿兩年，個人售屋總價250,000美元(夫妻500,000美元)可享
有資本利得免稅的好處。屋主在房屋出租前，最好先住滿兩年。
對於想當房東的屋主，專家提供以下10個的租屋建議:
1. 先了解公寓屋主協會訂定的租屋相關規定。
2. 在出租前，先辦妥貸款再融資的手續。
3. 事先進行房產市調，了解所在地的空屋率與租金情況，然後再找房仲業者或到租屋網
站招租。
4. 計算個人每月的房貸、房產稅、保險、維修等開銷，是否能與租金收入平衡。
5. 詳查國稅局第414項關於租金抵減相關的稅務話題。
6. 取得租屋合約，並根據自己設定的條件稍做修改，標準格式可在Nolo.com網站上找到
。
7. 注意維護屋況與消防設施，務必符合當地的租屋相關法令。
8. 對房客的背景與信用條件要徹底查核。
9. 若無法自行維修房屋，可委託物業管理，但管理費是租金的3%至12%。
10. 詢問保險公司「房東保單」的保費，通常介於500至2,500美元之間。
(http://www.dajiyuan.com)
美東時間: 2009-09-10 11:23:38 AM 【萬年曆】
本文網址﹕http://www.epochtimes.com/b5/9/9/10/n2653123.htm
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